27.9.13

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS FRENTE A LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

El administrador de fincas ante la inspección técnica de los edificios
¢ La calidad de la vivienda es el conjunto de características y prestaciones que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su función social, adaptándose en cada momento a los estándares de seguridad y confort.
¢ La calidad está en los materiales, en la ejecución, en los avances tecnológicos y sociológicos, pero también debe mejorar todo el proceso de la rehabilitación de un edificio, empezando por la concienciación y responsabilización de la propiedad, que es quien tiene la obligación de someter al edificio de viviendas a la INSPECCION TÉCNICA DEL EDIFICIO (ITE), y continuando por la profesionalidad de los todos los agentes que intervienen en el proceso rehabilitatorio (técnico, administrador, usuario, constructor, administración local, autonómica y estatal, entidades financieras, etc.).
¢ La ITE surge como una evolución del mantenimiento, pues los porcentajes de lesiones por falta de mantenimiento ascienden hasta el 85% en los edificios recientes (15% de lesiones graves) y al 55% en los edificios antiguos (45% de lesiones graves).
En este punto es preciso incidir, aunque es complicado en los momentos actuales, en la conveniencia de dotar de utilidad a esa inspección técnica mediante un documento de calidad (recomendando incluso una diagnosis en casos de dudosa cualificación).
El Decreto indica un tipo de inspección visual y respecto de los elementos sobre los que se ha tenido acceso, no siendo objeto de la inspección detectar vicios ocultos, ni prevenir causas sobrevenidas.
Esa inspección visual cuya finalidad es detectar deficiencias muy graves, graves, leves o nulas, requerirá en gran manera la pericia y la experiencia del técnico que la realice (arquitecto o aparejador) y de la uniformidad de criterios que se tomen para cualificar esas deficiencias.
Es en este punto donde la propiedad debe estar bien aconsejada y confiar en un técnico responsable que pueda convertirse en el técnico de cabecera o persona que mejor conozca las necesidades del edificio y que mejor lo gestione técnicamente.
¢ La administración también debe comprometerse en este proceso de calidad, no solamente emitiendo los certificados de aptitud, sino velando por la profesionalidad, homogeneidad en los mínimos exigibles y utilidad de esa información, y a la vez tomando las medidas administrativas pertinentes en las situaciones que lo precisen.
Lógicamente, al administrador de fincas le interesa esa calidad, utilidad y pericia en la conservación y mantenimiento de los edificios.
Objetivo: ITE = Información
¢ Una buena información facilita la actuación contra la patología. La documentación aportada debe ser de utilidad al usuario. Esa utilidad viene dada por la organización del propio documento, por su claridad expositiva y, sobre todo, por la accesibilidad o fácil
comprensión de los datos que figuran en el mismo. Es aquí donde la información gráfica o, mejor, fotográfica hace tomar conciencia a la propiedad de la necesidad de actuar sobre esa patología que es evidente la imagen.
¢ El máximo conocimiento sobre el funcionamiento y estado del edificio debe estar equilibrado con el coste de la ITE.
¢ Es de vital importancia conocer físicae históricamente el edificio. Disponer de los antecedentes, obras y reformas efectuadas ayuda a comprender el comportamiento del edificio.
¢ La mejor información la proporciona el libro del edificio. La ITE puede iniciar esa información técnica necesaria para disponer del libro del edificio existente.
¢ Es importante que, dentro del proceso de la puesta al día del edificio, se sigan los criterios técnicos y de gestión de profesionales con experiencia en el campo de la rehabilitación, dado que, por la cantidad de trabajo a realizar y el exceso de demanda, pueden existir casos de contratación ineficaz y descontrolada.
Objetivo: ITE = Mantenimiento preventivo
¢ Es el cuidado constante de los edificios. Su característica distintiva es la continuidad de la intervención. Este aspecto la diferencia del resto de operaciones realizadas en el edificio (reparación, restauración, etc.), que tienen carácter puntual.
¢ Implica un seguimiento del estado de salud del edificio. La filosofía enlaza con la sostenibilidad en el proceso global edificatorio, que entra en contradicción con el concepto tan enraizado hasta ahora en la sociedad de consumo de “usar y tirar. En esta época de ajustes económicos, nos conviene conservar nuestro patrimonio y no debemos dejar que se deteriore ni que llegue a necesitar rehabilitaciones, que en ciertos casos pueden ser de coste muy elevado.
¢ Así pues, el MANTENIMIENTO se entiende como una serie de operaciones periódicas, que se realizan con la finalidad de conservar, en
las mejores condiciones posibles, los elementos constructivos e instalaciones del edificio, de manera que se alargue la vida útil del inmueble y se garanticen sus condiciones de uso.
¢ Independientemente de la relación y cualificación de las patologías detectadas con sus plazos de corrección, es conveniente establecer un calendario de inspecciones y operaciones de mantenimiento, a modo de manual que se incluirá en ese libro de mantenimiento.
Lógicamente, al administrador de fincas le interesa esa buena información, conocimiento y funcionamiento del inmueble para conservar y mantener adecuadamente los edificios.
OBLIGACIÓN DE LA ITE
Obligación: ITE y marco legal histórico del mantenimiento
La propiedad, horizontal y vertical, siempre es el responsable final.
¢ El informe deberá ceñirse al formato indicado en el Decreto y se tramitará telemáticamente al fichero común de la administración, donde figurarán los datos de todos los informes presentados, las inspecciones administrativas y los certificados de aptitud
emitidos.
¢ Es obligación del técnico inspector notificar a la propiedad y al ayuntamiento deficiencias que comporten riesgo para las personas, para que se adopten las medidas pertinentes.
¢ El técnico deberá notificar a la administración situaciones anómalas con apariencia de “infrahabitatge”. No debe confundirse situación anómala con utilización anómala de la vivienda.
Obligación: Propiedad del inmueble:
¢ Los propietarios y los usuarios tienen obligación de facilitar el acceso a las viviendas y demás entidades necesarias para la inspección.
Lógicamente, el administrador de fincas, como asesor de la propiedad respecto de sus obligaciones, le interesa facilitar la gestión del proceso para conservar y mantener adecuadamente los edificios.
CONSIDERACIONES FINALES
¢ Los clientes de los administradores son las propias fincas, es decir los inmuebles, con toda la casuística que le es inherente, tanto en propiedad vertical como, sobre todo, en la horizontal.
¢ El administrador de fincas es el primer interesado en que el inmueble tenga acreditados los niveles de calidad exigibles en cada momento. La ITE puede ser una herramienta adecuada.
¢ El administrador de fincas es el primer interesado en estar adecuadamente informado sobre el estado y mantenimiento del inmueble de manera que pueda garantizar su correcto uso y funcionamiento en base a los requerimientos de cada momento.
¢ El administrador de fincas es el primer interesado, como asesor de la propiedad, en mantener el estatus de agente que facilita la gestión del proceso del mantenimiento, primero corrector y después preventivo, del inmueble. Es conveniente insistir en la cultura del mantenimiento.
¢ Debe conseguirse la profesionalización específica todos los agentes: técnicos, gestores, constructores, etc. que intervienen en el proceso de rehabilitación de un inmueble. En los momentos actuales, la experiencia en el sector de la rehabilitación es fundamental para garantizar la corrección de ese proceso.
¢ Es necesario buscar un equilibrio adecuado entre la obligación normativa y la situación económica actual (la rehabilitación no puede solucionar ella sola la crisis del sector de la construcción).
¢ Sería interesante que la ITE sirviera para unificar y clarificar la proliferación de normativas existentes en el sector.
¢ Es preciso crear incentivos fiscales y mejorar las ayudas financieras para que la herramienta de la ITE sea operativa y encauce el proceso de rehabilitación en los inmuebles existentes.
¢ Todos los agentes que están implicados en el proceso que se inicia con la ITE deben velar por la calidad y utilidad de la documentación que nos aporta, de manera que el proceso de conservación del inmueble tenga continuidad en el tiempo y así se consiga alargar su vida útil.
Bienvenida sea la inspección técnica de los edificios si se convierte en el elemento catalizador de el proceso de rehabilitación y mantenimiento que desde hace años defendemos todos los agentes del sector implicados.

Carlos T. Pérez Sánchez