10.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

1 INTRODUCCIÓN
En este texto se presenta al lector una posible metodología para la realización de las Inspecciones Técnicas de Edificios (en adelante ITE, en singular, e ITEs, en plural). Las ITEs son inspecciones reglamentadas obligatorias cuya responsabilidad de realización corresponde a los propietarios de los inmuebles. Esta obligación está regulada en los artículos 25 a 32, correspondientes al Título III, de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, aprobada por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 28 de enero de 1999 (BOCM núm. 45, de 23 de febrero de 1999).
La intención de la Ordenanza es cambiar la situación preexistente, en la que las actuaciones de rehabilitación eran curativas, y no preventivas. En aquéllas condiciones la Administración no disponía de información acerca del estado de un edificio mientras no existieran daños visibles en el mismo. La falta de información equivalía a un estado de conservación correcto.
2 MÉTODOS Y TÉCNICAS
Etimológicamente, un método es “camino para llegar a un final (meta)”. El DRAE lo define como “modo de hacer o decir con orden una cosa”. Así pues, seguir un método es seguir un cierto camino propuesto de antemano como tal (Ferrater Mora, 1975). En el caso de la ITE, este fin es la evaluación del estado del edificio.
El método es el camino opuesto al azar o suerte, ya que es, ante todo, un orden concretado en un conjunto de reglas. Ni la suerte ni el azar aseguran la consecución del fin propuesto. Un método adecuado es un camino que, seguido correctamente, permite la medición y evaluación de lo obtenido.
Adicionalmente, puede abrir otros caminos e, incluso, alcanzar tras estas ramificaciones otros fines que no se habían propuesto.
Desde el punto de vista científico “método” es, o puede ser, al mismo tiempo, estas tres realidades:
 Una manera de conducir nuestros pensamientos, palabras o acciones para alcanzar un fin.
 La disciplina que imponemos a los pensamientos, palabras y acciones para conseguir eficacia en lo que se desea realizar.
 Un plan de acción, o pasos a seguir según unos principios, para alcanzar una meta.
No es rara la confusión entre los conceptos de método y técnica. Técnica es “conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte” (DRAE). Así, el concepto de método es más amplio que el de técnica. La técnica está más adscrita a la forma de presentación inmediata de una materia, y es simplemente una manera de utilizar los recursos didácticos para que el alumno lleve a cabo el aprendizaje de forma eficaz. A su vez, la técnica se supedita a la ciencia, ya que es precisamente la herramienta que permite su transmisión y aprendizaje y, en última instancia, su aplicación ordenada.
Los métodos no solamente contienen los pasos o fases a seguir, sino también las razones que originan los pasos establecidos y las fases adoptadas. Por lo tanto, el método, cuya finalidad es establecida de antemano, requiere la organización racional y práctica por parte del profesional de sus recursos, para poder dirigirlos hacia los objetivos previstos.
Así pues, método, en su más amplia definición, es un conjunto de procedimientos y técnicas lógicamente coordinados para dirigir el trabajo realizado hacia ciertos objetivos. Las técnicas o herramientas, a su vez, son los recursos a los que se acude para concretar cada una de las fases establecidas en el método. Para alcanzar sus objetivos de forma eficaz, un método de elaboración de ITEs necesita acudir a un determinado conjunto de técnicas. Puede decirse que el método se hace efectivo a través de las técnicas.
De un modo general, los diferente métodos se pueden agrupar en tres tipos según la naturaleza de los fines que procuran alcanzar: métodos de investigación, métodos de organización y métodos de transmisión. Se definen de la siguiente forma:
 Métodos de investigación: Se destinan a descubrir nuevas verdades, o a esclarecer hechos desconocidos, o a enriquecer el patrimonio de los conocimientos.
 Métodos de organización: Trabajan sobre hechos conocidos, y procuran ordenar y disciplinar esfuerzos para que sea eficaz en lo que se desea realizar.
 Métodos de transmisión: Están destinados a transmitir conocimientos, aptitudes, comportamientos o ideales. Dicho de otra manera, los organizados a conducir y orientar hacia objetivos ya conocidos para quien los transmite, y desconocidos para quien los recibe. Se denominan también métodos de enseñanza y se utilizan en la acción educativa.
Como ya se ha apuntado, el objetivo de este texto es resumir las fases de un método válido para realizar una ITE. El éxito completo se alcanza cuando se completan todas las fases, pero se dedica a cada una de ellas sólo la intensidad de trabajo necesaria. Esta intensidad está en relación con la importancia del edificio y su estado actual. A veces (las más, dentro de una práctica media) se trata simplemente de tener unas buenas listas de chequeo y fichas de inspección, mientras que en otras ocasiones hace falta dedicar un causas y factores coadyuvantes.
Al final, y dado que se trata de una actividad profesional remunerada, el éxito completo consiste en aplicar el método correctamente, incluyendo en la consideración de correcto la adopción de las técnicas necesarias con un margen económico suficiente. Margen es la diferencia entre gastos directos e ingresos, y no debe confundirse con beneficio. Los costes indirectos, que incluyen la publicidad, la gestión comercial, el tiempo de no actividad, los medios de producción (como ordenadores, cámaras, impresoras y otras herramientas), y la producción propiamente dicha (papel, fotos y fotocopias, visado) deben también ser costeadas por el precio final. Si este precio se limita al coste marginal, lo que obviamente prefieren los clientes, la actividad no tiene sentido desde un punto de vista económico.
3 CARACTERÍSTICAS DE UNA INSPECCIÓN
En el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspección, y en esto las ITEs no son una excepción, existen dos aspectos que planean sobre todas las discusiones: la responsabilidad civil y la relación entre alcance mínimo de los trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relación con estos dos aspectos son difíciles de establecer de forma objetiva, ya que la situación final estará influida por el mercado que se desarrolle y la actitud final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras, ausencias de inspección e irregularidades en la misma.
En cualquier caso, pueden indicarse algunas características de las inspecciones:
una inspección no es un seguro: En efecto, una inspección permite asegurar únicamente que no se detectan síntomas que indiquen la existencia de deterioros inminentes. No predice la evolución futura, aunque, lógicamente, si no existen síntomas de daños se infiere que, en condiciones normales, éstos tardarán en aparecer.
una inspección se basa en un trabajo sistemático: La base del éxito de una inspección es su carácter de sistemática. Esta característica, que se examinará más adelante, debe ser cuidada y desarrollada durante la experiencia.
una inspección no es un informe de patología: El resultado normal, estadísticamente hablando, de una ITE debería ser una inspección satisfactoria. Cuando el sistema esté rodado, sólo en una minoría de los casos se dictaminaría una ITE desfavorable. En estos casos, la atribución de causas es recomendable, pero no obligatoria. Bastaría con dar una serie de posibles causas. En cuanto a la recomendación de medidas paliativas de tratamiento de la patología, está completamente fuera del objetivo perseguido. Una ITE desfavorable es el punto de comienzo de los trabajos de patología, que sí deben determinar las causas de los daños y los remedios a aplicar.
Una inspección se basa en tres pilares: sistemática, herramientas empleadas y tiempo empleado. La sistemática permite asegurar la calidad del trabajo, evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros. Las herramientas empleadas están en relación con los daños observados en las primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y métodos demasiado costosos si no se detectan daños que lo justifiquen. Por último, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para garantizar que éste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo puede ser aquilatado con la experiencia, ya que cuanto más amplia sea ésta, será necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser reducido sensiblemente, ya que existe un límite inferior que será necesario respetar.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés