11.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (II)

4 FASES DE UNA INSPECCIÓN
En una ITE pueden distinguirse ocho fases diferenciadas:
1. Encargo, que finaliza al firmarse el contrato o, en otros casos, alcanzar un acuerdo equivalente. En general, es aconsejable disponer como mínimo de una hoja de encargo del cliente por escrito, en la que se acepten el plazo y presupuesto acordados.
2. Trabajos iniciales y recogida de información 3. Planteamiento del trabajo y decisión de los elementos a inspeccionar
4. Inspección de elementos y detección de posibles síntomas y deterioros
5. Identificación y categorización de deterioros
6. Asignación de causas probables
7. Establecimiento de las posibles consecuencias
8. Dictamen final de la ITE (favorable o desfavorable)
En los apartados siguientes se sigue este esquema, punto por punto, indicando las particularidades de cada una de las fases. En realidad, se comienza por la segunda fase, ya que se considera que las tareas comerciales y técnicas asociadas con las negociaciones previas y la firma del contrato son comunes a otras actividades, y, por otra parte, materia difícil para dar consejos oportunos.
La labor de un técnico no tiene porqué terminar cuando se detectan deterioros importantes, y el dictamen final de la ITE es desfavorable, Dentro del mismo campo profesional, pero ya fuera de la ITE, es posible continuar participando en la identificación de las causas y la selección de las medidas constructivas más adecuadas para corregir la situación del edificio, lo que puede culminar en el proyecto y dirección de obra de las medidas de rehabilitación seleccionadas.
5 FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIÓN
5.1 Trabajos iniciales
Tras haber contratado la realización de una ITE hay que dar los primeros pasos, que son la averiguación de datos básicos del edificio. Entre ellos podemos destacar los recogidos en la tabla 1.
En muchos casos esta lista se rellenará de forma irregular. Algunos de los datos serán inmediatos, mientras que otros no serán fáciles de obtener. Dado el carácter del trabajo (una inspección), no es preciso dedicar mucha energía a recabar toda la información, aunque es posible que los resultados de la primera inspección obliguen a volver sobre nuestros pasos con más empeño, al pasar a ser prioritarios datos con los que no se contaba.


La información oral que viene del propietario o propietarios del inmueble puede no ser fiable: es conocida la frase de que “a quién más mienten los clientes es a sus propios abogados”. En primer lugar, un propietario puede no saber casi nada del edificio en el que vive, de forma que sólo transmitirá opiniones propias. En segundo lugar, la prioridad de un propietario que no es consciente de que existan daños importantes (y la de algunos que sí lo son) es que se pase la inspección con un gasto mínimo. Finalmente, si alguno de los datos erróneos transmitidos resulta ser importante para el desarrollo de los trabajos, el propietario se encogerá de hombros, aduciendo que él no es un profesional. En resumen, deben preferirse las fuentes escritas y los datos conocidos con seguridad. En todo caso, las entrevistas deben recogerse en actas fechadas y firmadas por los interlocutores. Estas actas no deben contener minuciosamente las conversaciones, sino limitarse a recoger la información relevante: la transmitida y los acuerdos que, en su caso, se puedan alcanzar.
5.2 Fuentes de información previa a la inspección
Una vez conocidos los datos del inmueble, es oportuno dedicar un cierto esfuerzo a obtener otros datos que pueden estar disponibles, de una variedad de fuentes de información, contenidas en la tabla 2.


Los documentos citados en la primera columna pueden ser difíciles de obtener. Es difícil dictaminar con carácter general cuánto esfuerzo hay que dedicar a buscar información previa. La necesidad de información es muy variable en función del estado del edificio. En todo caso, es aconsejable incluir siempre este paso en el método.
La herramienta más útil es la lista de comprobación (tabla 3), con tres columnas: información existente, información consultada, información que se considera necesaria. Esta tercera columna puede ser completada tras realizar la inspección.
La edad del edificio es una valiosa fuente de información, ya que permite estimar las técnicas y materiales empleados en su construcción. Son de particular interés las técnicas y materiales empleados para la estructura y las cimentaciones, así como en las fachadas, ya que aportan pistas acerca de los puntos que deben ser inspeccionados. Además, permite saber si las obras cercanas se hicieron antes o después de la construcción del edificio a inspeccionar.
De la edad del edificio también pueden deducirse algunos datos sobre el terreno de cimentación, ya que en las ciudades es frecuente que las ampliaciones se construyan en zonas en las que anteriormente se rellenaron vaguadas con escombros. En este sentido, los planos históricos de la ciudad informan de la edad de las calles y manzanas, y del estado de la trama urbana en el entorno del edificio en cada momento histórico. Las fotografías aéreas también pueden aportar información valiosa al respecto, si bien tanto planos como fotografías son fuentes de información fragmentaria que es preciso completar.
Pueden distinguirse tres situaciones diferentes: edificaciones anteriores a 1930, edificaciones construidas bajo una normativa no vigente, y edificios construidos bajo la normativa vigente. La tercera situación es inusual en las ITES, ya que es prácticamente seguro que un edificio de veinte años de edad fue construido con una normativa que ha cambiado, a veces sustancialmente.
En el segundo caso, edificios construidos entre 1930 y la actualidad, la casuística es compleja. Algunos edificios habrán sido construidos con arreglo a la normativa (sobre todo en entornos urbanos relativamente desarrollados y controlados), mientras que otros serán artesanales. En otros casos (una minoría), es posible que los materiales empleados en el momento de la construcción resulten ser de vida corta, y ello obligue a su rehabilitación (como, por ejemplo, es el caso de la aluminosis de los forjados de hormigón).


Además, la mayoría de los cambios de normativa son de obligado cumplimiento sólo en edificaciones nuevas, pero situaciones preexistentes son admisibles, siempre que exista un margen suficiente de seguridad, aunque este margen sea inferior al exigido por la normativa vigente.
Por último, cabe realizar algunos comentarios pertinentes acerca de las edificaciones anteriores a 1930, y especialmente aplicables a los anteriores a 1850. Los edificios antiguos se construían empleando una mezcla de artesanía y técnica, así como unos materiales heterogéneos menos resistentes que los actuales y con una durabilidad en ocasiones insuficientemente conocida. En cualquier caso, algunos edificios se mantienen en el estado de conservación muy bueno, mientras que otros han sucumbido al paso del tiempo. Por tanto, la heterogeneidad señalada impide hacer predicciones generales, además de complicar la estimación de los mecanismos de transmisión de esfuerzos a través de la estructura. Por último, las conducciones suele estar en peor estado, lo que puede influir en la durabilidad de la estructura y la calidad del apoyo o incluso del propio terreno de cimentación. Por todo ello, la inspección de edificios antiguos es una tarea que debe ser reservada a especialistas con experiencia específica en este campo. Para profesionales que deseen adentrarse en estos terrenos es recomendable leer la documentación publicada, que es abundante, y realizar inspecciones en colaboración con un técnico experimentado.
Para terminar este apartado queda citar una fuente de información fundamental, aunque también irregular: la documentación disponible el Ayuntamiento. El Ayuntamiento debería sin duda disponer de información detallada y veraz sobre los inmuebles que se han construido en los terrenos que administra. Sin embargo, la unión de la azarosa vida de los archivos con la afición existente a realizar reformas sin comunicarlo debidamente, o tergiversando la información de lo que en realidad se va a hacer (con la pobre excusa de ahorrar dinero y agilizar los permisos), hacen que la información existente suela ser incompleta o algo optimista.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés