23.9.13

METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (IV)

FASE 6: ASIGNACIÓN DE CAUSAS PROBABLES
La asignación de causas probables a los deterioros detectados es una fase algo peculiar dentro del método presentado, por varias razones, entre las que pueden apuntarse las siguientes:
1. No es un paso que tenga un éxito garantizado. En efecto, mientras que la ejecución correcta y ordenada de las demás fases garantiza el éxito de las tareas abordadas, en la asignación de causas el método es importante, pero influyen mucho los conocimientos técnicos, la experiencia y la intuición.
2. No es estrictamente necesaria en la ITE. Si, por los motivos que sea, no es posible desarrollar esta fase, la ITE no queda incompleta. Recuérdese que la intención de la ITE es determinar el estado actual del edificio a través de una inspección tan somera como sea posible. Si se llega a determinar el estado actual, puede realizarse un dictamen sin que sea indispensable el conocimiento de las causas. Este conocimiento, en cambio, resulta imprescindible para abordar los trabajos de rehabilitación del edificio.
3. Es la fase más integradora, ya que intervienen los síntomas y deterioros, los elementos en los que se dan y las funciones que cumplen estos elementos.
Esta tarea debe abordarse en este punto del método, y no al final de la ITE. Esto es debido a que es preferible determinar las causas con la mente abierta y la inspección reciente. Si se llevan a cabo la categorización de deterioros y la evaluación de las posibles consecuencias, se corre el riesgo de que, si las posibles consecuencias son graves, surja el deseo de encontrar una causa “suficientemente importante”, que esté acorde con la gravedad del diagnóstico. En casos extremos, es posible que aparezca en el técnico, en elcliente o en ambos la idea de encontrar una causa que alivie el gasto económico o elimine la responsabilidad del propietario. También puede darse el efecto contrario, que la ausencia de consecuencias importantes lleve a un trabajo “ligero” en la asignación de causas.
En la asignación de causas probables entra en juego la segunda pizarra. En ella se colocan en Post-It blancos las causas posibles, y cada deterioro se toma de la primera pizarra y se coloca bajo la causa más probable a la que puede ser atribuido (figura 4).
La herramienta más indicada en esta fases sería un análisis causa efecto (diagrama Ishikawa), para sistematizar la identificación de relaciones entre causas y deterioros.
La fase se completa cuando se cumplen simultáneamente dos condiciones:
1. La primera pizarra no contiene ningún deterioro: esto quiere decir que se han agotado todos los daños detectados. La asignación no suele ser biunívoca, es decir, que o bien varios deterioros son ocasionados por la misma causa, o, al contrario, un deterioro surge por la conjunción de más de una causa. En este caso, las causas coadyuvantes se colocan juntas en la segunda pizarra. Normalmente el número de causas es pequeño, siendo mayor el número de deterioros observados.
2. Se ha comprobado que la verosimilitud de las hipótesis realizadas es máxima enfrentándolas con las hipótesis de causas alternativas. El examen de verosimilitud se basa en la congruencia y compatibilidad de causas y deterioros.
En esta fase hay que recordar dos frases célebres: “las cosas deben ser tan simples como sea posible, pero no más simples” (A. Einstein), y “cuando se han descartado todas las demás hipótesis, la última, por improbable que parezca, tiene que ser la verdadera” (A. Conan Doyle, en boca de Sherlock Holmes).



Figura 4. Las dos pizarras al final del proceso

FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS
Cada uno de los deterioros detectados o inferidos a partir de los síntomas tiene dos aspectos que es preciso evaluar:
1. Cuál es la previsible evolución futura del deterioro, tanto a corto como a largo plazo.
2. Qué riesgos se derivan de la existencia del deterioro. Estos riesgos pueden ser:
 Para la integridad del edificio (riesgo máximo)
 Para la integridad de los habitantes del edificio o sus visitantes
 Para la integridad de otras personas, tales como peatones o usuarios de vehículos en la vía pública
 Para la funcionalidad del edificio
 Para la apariencia del edificio (exterior).
 Para la apariencia del edificio (interior) (riesgo mínimo).
FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE)
El mejor de los casos posibles es que los deterioros sean nulos o muy pequeños, no afectando más que a la apariencia del edificio: el dictamen será favorable. Sin embargo, esta no es siempre la realidad. Si se aplica el método descrito (o cualquier otro, completo), pueden darse hasta cuatro resultados, contenidos en la tabla 7.
Como puede verse, existen cinco posibles resultados de la intervención de un técnico competente. En dos de los casos el dictamen será favorable, mientras que en otros dos el dictamen será desfavorable. Únicamente en el caso tercero el resultado no es totalmente concluyente, por lo que debe realizarse una inspección adicional, empleando medios más costosos y concluyentes que una inspección visual y el examen de una respuesta a ensayos simples. En caso de que la propiedad no acceda a desembolsar el coste de la nueva inspección, la ITE debe terminarse con un dictamen de desfavorable.

Tabla 7. Posibles resultados de una ITE

RECOMENDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR
Una vez finalizado el proceso, queda únicamente elaborar la documentación a entregar al cliente y al Ayuntamiento, La ordenanza marca como obligatorios los siguientes documentos:
 De una ITE favorable:
 Acta de inspección
 Ficha urbanística
 De una ITE desfavorable:
 Acta de inspección
 Ficha urbanística
 Informe
Además, y con independencia del dictamen final, es conveniente entregar al cliente un informe completo, con copia de las fichas y listas elaboradas. Una copia de todo lo entregado al cliente debe quedar en los archivos del técnico que realiza la ITE, a ser posible firmada por el Cliente. Este informe suele acompañarse de una carta en la que se da el trabajo por terminado y se informa al cliente del dictamen alcanzado, justificándolo brevemente.

Manuel G. Romana. José Carlos Cortés