14.4.14

PATOLOGÍAS: MEDIANERAS EN EDIFICACIONES URBANAS

Sucesos
Las medianeras son elementos fijos que hay que afrontar en edifi caciones urbanas, y que en la mayoría de los casos se conoce muy poco sobre ellas, ya que no sólo podemos enfrentarnos a medianeras antiguas realizadas con muros de mampostería, sino que también existen medianeras realizadas con ladrillo que escapan a nuestras consideraciones por calcular equivocadamente que son más recientes.
¿Qué es una medianera? Parece que todo el mundo podría responder a esta pregunta, pero ¿quién sabe cómo funciona una medianera legalmente? En esta ocasión intentaremos contestar a esta pregunta desde una visión jurídico-técnica, pues existe un elevado numero de reclamaciones por daños a edificios colindantes.


Análisis de los hechos
Cuando nos enfrentamos a la realización de una obra, ya sea de nueva planta, rehabilitación o derribo, tendremos una o varias medianeras a resolver, con proyectos cada vez más ajustados que intentan optimizar un solar con unas repercusiones de suelo cada vez mayores, en las que ganar una medianera de 80 cm puede suponer la realización de estancias más amplias y con mayor gancho comercial. Por lo tanto, parece lógico que un elemento tan presente en nuestras obras deba ser tratado con respeto y, sobre todo, sepamos cómo funciona.
Las causas más habituales que desembocan en la redacción de informes periciales son:
1. Derribo de toda la medianera.
2. Derribo de parte de la medianera.
3. Recorte de la mitad de la medianera para hacer coincidir los plomos superiores.
4. Una vez sobrepasada la medianera, invadirla con la estructura.
5. Embutir elementos estructurales en la medianera.
6. No realizar la medianera defi nida en proyecto porque no cabe, aprovechando la existente.
7. Elevación de la mitad del ancho de la medianera hasta la cota del primer forjado.
8. Elevación de todo el ancho de la medianera hasta la cota del primer forjado.


Fundamentos de los hechos estudiados
La definición, identificación y propuesta funcional de una medianera viene descrita en el Código Civil, artículos 571 a 574 de la Sección Cuarta, del Titulo VII de las Servidumbres. Así pues, tomaremos cada situación expuesta con anterioridad y aplicaremos lo descrito en el Código Civil para comprobar cuál habría sido la decisión mas acertada que no hubiera obligado a una reclamación.
1. Derribo de toda la medianera.
2. Derribo de parte de la medianera.

Estas acciones fueron llevadas a cabo para ganar una mayor superfi cie en el solar, sin embargo una medianera nunca deberá ser derribaba si el medianero sigue utilizándola para su edifi cación. El articulo 576 indica que: “Si el propietario de un edifi cio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera”.


3. Recorte de la mitad de la medianera para hacer coincidir los plomos superiores.
En algunas ocasiones nos encontramos con una medianera en la que existe un resalte a la mitad del muro sobre el que se desconoce cómo actuar. En primer lugar hay que saber si el muro que estamos analizando es una medianera o no. Si lo es, no podremos derribar su mitad y tan sólo podremos introducir elementos estructurales hasta su mitad. Por el contrario, si no existe la servidumbre de medianería no podremos realizar nada sobre ella ya que el muro no será nuestro.
4. Una vez sobrepasada la medianera, invadirla con la estructura.
5. Embutir elementos estructurales en la medianera.

Estas acciones están generando la mitad de los informes periciales sobre medianeras, pues existe una máxima por la cual si sobrepasamos la medianera por la parte alta podemos invadirla, e incluso si estamos por debajo de la misma también, de tal manera que se están empotrando las cimentaciones bajo la totalidad de la medianera y se están haciendo coincidir los bordes del forjado con la cara exterior de la medianera, con la intencionalidad siempre de ganar superfi cie de solar. En realidad, el medianero solo podrá introducir elementos estructurales (pilares, forjados, zunchos, vigas, zapatas, losas, etc.) hasta la mitad de la medianera existente. El artículo 579 establece que: “Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edifi car apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros…”


6. No realizar la medianera defi nida en proyecto porque no cabe, aprovechando la existente.
Sobre esta práctica hay varias circunstancias que se deberían conocer antes de tomar esta decisión, y por la que existe también un gran numero de informes periciales. Es evidente que tomar esta decisión contradice las prescripciones definidas en proyecto, en las que indicará seguramente un doble tabique con cámara y aislamiento, sin embargo existen muchos casos de nuevos cálculos con la medianera existente para comprobar el cumplimiento de las normativas vigentes. Cálculos que si están correctamente realizados serán totalmente válidos, sin embargo este perito considera que tras la realización de un gran número de informes periciales, estas medianeras sin doblar con ninguna fábrica de ladrillo dan lugar a fi suras y entradas de agua por escorrentía interna entre edificaciones y, por lo tanto, siempre deberán estar dobladas como mínimo con un tabique de 9 cm. Claro está que la realización de este tabique obligará a la redistribución interna de la vivienda afectada y ocasionará una pérdida superfi cial que deberá ser enunciada al cliente final, para evitar futuras reclamaciones por pérdida superficial.
Concluyendo que si damos como válida una medianera preexistente, estaremos asumiendo la responsabilidad y garantía de un muro del que desconocemos sus materiales, su método de ejecución y su estado actual.
7. Elevación de la mitad del ancho de la medianera hasta la cota del primer forjado.
8. Elevación de todo el ancho de la medianera hasta la cota del primer forjado.

Si hemos identificado correctamente una medianera, hemos embutido hasta la mitad los elementos estructurales de nuestra estructura, y resulta que el muro ha quedado por debajo del primer forjado o por encima de éste sin llegar al segundo, ¿qué deberemos hacer?: Derribar la parte de medianera que está por encima del forjado, elevar la mitad de la medianera hasta el siguiente forjado o elevar toda la medianera hasta el siguiente forjado. Inicialmente no podremos derribar la medianera, y en segunda instancia según se expone en el artículo 577 “Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales….”, por lo tanto la solución apropiada sería elevar al menos la mitad de esta medianera hasta la cota del próximo forjado.


Recomendaciones de actuación
Como se puede imaginar, la casuística que podemos encontrar sobre medianeras es muy amplia, sin embargo se expone a continuación una serie de refl exiones que todo técnico se debería plantear:
ß Identificar si el muro que compartimos es una medianera. Artículo 572. Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:
1. En las paredes divisorias de los edifi cios contiguos hasta el punto común de elevación.
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
Artículo 573. Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:
1. Cuando en las paredes divisorias de los edifi cios haya ventanas o huecos abiertos.
2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fi ncas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fi ncas, y no de la contigua.
5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superfi cie sólo por un lado y no por el otro.
7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la fi nca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.
ß Si no es una servidumbre de medianera, evidentemente no tendremos que tomar ninguna decisión sobre un muro que no nos pertenece. Por el contrario, si existe tal servidumbre, analizaremos qué tipología estructural y cerramiento se ha proyectado para comprobar su viabilidad según el artículo 579 anteriormente citado.
ß También puede ocurrir que si dos medianeros coinciden en la edifi cación de una obra de nueva planta, ambos deseen eliminar el muro y, por lo tanto, liberar a las edificaciones de tal servidumbre de medianería para la nueva edificación.
ß Las alturas de las medianeras vendrán determinadas según las edificaciones preexistentes. Por lo tanto, comprobaremos si nuestro forjado queda por encima o por debajo de éste, aplicando el artículo 577 anteriormente citado.
ß Para finalizar, si durante el proceso constructivo la medianera sufriese algún desperfecto, tendrá que ser reparado por el causante, pero no debemos olvidar que existe la “picaresca del medianero”. Por tanto, antes de comenzar una obra deberíamos comprobar en qué estado se encuentra la medianera e incluso la realización de una acta notarial para testifi car la presencia de fi suras, huecos, desconchados, desplomes, instalaciones, etc. Para poder requerir al medianero las labores de conservación según el artículo 575 “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fi ncas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edifi cio suyo.” Y no acabar rehaciendo la casa del vecino con unas magnificas paredes lisas que inicialmente no tenía.

Rafael Cebrián Picó
Arquitecto Técnico